- Introdução
- História dos Terrenos de Marinha no Espírito Santo
- O que é Laudêmio?
- Entendendo o Foro
- Ocupação de Terrenos de Marinha
- Domínio Útil: Direito e Utilização
- Diferença entre Ocupação e Domínio Útil
- Financiamento e Venda de Imóveis Aforados
- Aforamento pela União e Municípios
- Lei 6.801 de 2023 de Vila Velha
- Conclusão
Introdução
Terrenos de marinha são uma categoria específica de terrenos no Brasil, situados ao longo da costa marítima e em margens de rios e lagos que sofrem influência das marés. Eles são de propriedade da União e possuem regras particulares de uso e transferência. Neste artigo, vamos abordar os conceitos de laudêmio, foro, ocupação e domínio útil, com foco no Estado do Espírito Santo, além de discutir como municípios, como Vila Velha, também podiam instituir aforamento e as recentes mudanças legislativas.
História dos Terrenos de Marinha no Espírito Santo
Os terrenos de marinha têm suas origens no período colonial, quando a Coroa Portuguesa reservou para si as terras localizadas a uma certa distância do mar, rios e lagoas, com o objetivo de garantir a defesa do território e o controle do comércio marítimo. Após a independência do Brasil, essa prática foi mantida, sendo incorporada na legislação nacional. No Espírito Santo, esses terrenos são comuns devido à extensa linha costeira.
O que é Laudêmio?
Laudêmio é uma taxa cobrada pela União ou pelo senhorio direto em casos de transmissão onerosa de imóveis situados em terrenos de marinha. Essa taxa é equivalente a 5% do valor do imóvel, e sua origem remonta ao período colonial, quando era cobrada como uma compensação pela cessão do direito de uso do terreno.
Entendendo o Foro
Foro é uma taxa anual paga pelo ocupante de um terreno de marinha à União, representando uma espécie de aluguel pelo uso da terra. Essa taxa varia conforme a localização e o valor do terreno, e é uma das formas de a União obter receita com esses imóveis. No Espírito Santo, o foro é uma taxa relevante para muitos proprietários de imóveis costeiros.
Ocupação de Terrenos de Marinha
Ocupação é o ato de utilizar e explorar um terreno de marinha, com a devida autorização da União. Esse tipo de posse não confere ao ocupante o direito de propriedade, mas sim o direito de uso e exploração econômica do terreno, sendo necessário o pagamento do foro anual. No Espírito Santo, muitas áreas costeiras são ocupadas para fins residenciais e comerciais.
Domínio Útil: Direito e Utilização
Domínio útil é o direito conferido ao ocupante de um terreno de marinha de utilizá-lo para fins econômicos, como construção de imóveis, atividades comerciais ou residenciais. Embora o terreno continue pertencendo à União, o ocupante tem a posse plena e pode inclusive transferir esse direito a terceiros, mediante pagamento do laudêmio. Isso é comum em áreas desenvolvidas do Espírito Santo, como Vitória e Vila Velha.
Diferença entre Ocupação e Domínio Útil
A principal diferença entre ocupação e domínio útil reside nos direitos conferidos ao ocupante. Na ocupação, o direito é meramente de uso e exploração, sem caráter de posse plena. Já no domínio útil, o ocupante tem direitos mais amplos, como construir, usufruir economicamente e transferir a posse mediante pagamento de laudêmio. Essa diferença é crucial para a valorização e segurança jurídica dos imóveis.
Financiamento e Venda de Imóveis Aforados
Imóveis aforados, ou seja, aqueles com domínio útil, têm uma vantagem significativa no mercado imobiliário. Eles podem ser utilizados como garantia para financiamentos bancários, o que não ocorre com imóveis em mera ocupação. Isso se deve à segurança jurídica e aos direitos ampliados conferidos pelo domínio útil. Para a venda desses imóveis, além do laudêmio, é necessário o pagamento das taxas de foro e a regularização junto aos órgãos competentes.
Aforamento pela União e Municípios
Tradicionalmente, o aforamento dos terrenos de marinha é uma atribuição da União, através da Secretaria de Patrimônio da União (SPU). No entanto, municípios como Vila Velha, no Espírito Santo, também instituíram o aforamento de terrenos. Este município, por exemplo, aforou terrenos urbanos, conferindo aos ocupantes direitos similares aos terrenos aforados pela União. Ainda hoje, há imóveis aforados em Vila Velha, evidenciando essa prática local.
Os municípios que instituíram aforamentos antes da vigência do novo Código Civil podem continuar a administrá-los e cobrar as respectivas taxas de foro e laudêmio. No entanto, não é mais permitido que os municípios constituam novos contratos de aforamento.
Disposições do Novo Código Civil:
Extinção da Enfiteuse: O artigo 2.038 do Código Civil estabelece que a enfiteuse não pode ser constituída a partir da vigência do novo Código. Isso significa que novos contratos de aforamento não podem ser criados, mas os contratos antigos continuam a ser regidos pelas normas anteriores.
Continuidade dos Contratos Existentes: Os contratos de enfiteuse existentes antes da vigência do novo Código continuam válidos e sujeitos às disposições da legislação anterior (Decreto-Lei nº 9.760/46 e o antigo Código Civil de 1916).
Lei 6.801 de 2023 de Vila Velha
Recentemente, o município de Vila Velha publicou a Lei 6.801 de 23 de março de 2023, que traz novas diretrizes para a regularização de imóveis aforados. Esta lei visa facilitar o processo de regularização e garantir maior segurança jurídica aos ocupantes de terrenos aforados pelo município. Entre as principais mudanças, a lei estabelece critérios claros para a regularização, define prazos e condições para o pagamento de taxas, e cria mecanismos de transparência e fiscalização para assegurar o cumprimento das normas.
Conclusão
Os terrenos de marinha representam uma categoria única de imóveis no Brasil, com regras específicas que diferem da propriedade comum. Entender os conceitos de laudêmio, foro, ocupação e domínio útil é essencial para qualquer pessoa que possua ou pretenda adquirir um imóvel nessas áreas. Além da União, municípios como Vila Velha também podem instituir o aforamento, adicionando uma camada adicional de complexidade e oportunidades para os proprietários de imóveis nessas regiões. A recente Lei 6.801 de 2023 de Vila Velha demonstra a evolução e a adaptação das legislações locais para atender melhor às necessidades dos ocupantes e promover a regularização fundiária.